凝心聚力 共建文明和美新城

您好,观众朋友,欢迎收看本期的《开发传真》,我是主持人中月。随着城市化进程的不断加快和小区建设的不断发展,社会上出现了一种新的关系,那就是物业和业主的关系。本期节目,我们就来聊聊这个话题。为此,我们请来了三位嘉宾,他们分别是房地产管理处处长戴海潮,信榭物业公司总经理沃东波和浙江腾瑞律师事务所贺芬律师。


嘉宾介绍:房地产管理处处长戴海潮、信榭物业公司总经理沃东波...
2018-08-06

您好,观众朋友,欢迎收看本期的《开发传真》,我是主持人中月。随着城市化进程的不断加快和小区建设的不断发展,社会上出现了一种新的关系,那就是物业和业主的关系。但是由于种种原因,近年来,物业和业主之间的关系似乎不容乐观,甚至影响了小区的和谐环境。所以,物业和业主的关系该如何处理成了大家普遍关注的问题,本期节目,我们就来聊聊这个话题。首先我来介绍一下参加本期节目的三位嘉宾,他们分别是房地产管理处处长戴海潮,信榭物业公司总经理沃东波和浙江腾瑞律师事务所贺芬律师。戴处长您好,关于小区建设,您能先简要同我们谈下物业公司所承担的主要职责和义务吗?

房地产管理处处长戴海潮:住宅小区是人民群众安居乐业、过上美好生活的物质基础和物理空间,影响着人们生活的每一天。当前我区正在打造海港风情新城,因此小区环境品质事关我区发展新环境,也事关人民群众的切身利益,是人民群众获得感、幸福感、安全感、归属感的重要源泉。这里面首当其冲是物业服务。物业服务企业的职责是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,通俗的讲是保安、保洁、保绿、保养。

主持人:物业公司是受业主委托,依照相关法律法规的规定或合同的约定,对所在小区进行管理,那么就应该对小区业主负责,履行好自己的职责和义务。沃总,信榭物业在加强小区管理和服务方面,具体做了哪些工作?

信榭物业公司总经理沃东波:我们信榭物业公司围绕工作职责,多方听取业主们的心声,广泛吸取优秀小区物业管理方式方法,主要采取了以下一些日常管理措施:

一、小区安全工作,我们首先把消防安全放在第一位,小区人口密集,消防可是人命关天的大事。我们定期对工作人员进行专业的消防培训和学习,使大家对小区内的各项消控设备设施熟捻于胸,通过巡查,第一时间发现火情并及时救灭,确保业主人生与财产安全。(比如,17年碧海华庭五楼业主烟头扔下,引燃四楼卧室窗帘,被保安韩立刚发现,因业主家没人,从隔壁徒手爬进火房,救灭了大火,确保了业主财产安全。这种事情偶有发生,海信、海洲楼、邻里中心等都有过,都是我们的保安及时发现报警并参与救灭的。)

二、小区保安按照管理规定,定时对整个区域进行插卡巡逻,从不间断,期间对发现的事情都及时处理汇报,比如说,抓获偷电瓶车的,电缆线的,消防喷头的,车内物品的,翻窗入室的,都交给警方处理,承担起保护业主财产安全的责任。

三、车辆管理方面,我们对车辆满员的小区安装了车辆识别系统,对进出车辆加强管理,整理出停车场和路面,方便停车和进出,对消防通道和路边草坪安装阻车器,对乱停车的业主张贴温馨提示和114电话提醒。

四、清洁卫生,按标准配备清洁工对小区路面和楼道进行保洁,擦洗扶手,拖洗楼道,清扫路面,收集垃圾,清洗桶体,确保小区环境整洁卫生。

五、在社区的指导下,我们也对小区内楼道和角落内的杂物定期进行清理,依靠社区对百姓多做思想工作,不要把杂物堆放在一起,这样既影响环境卫生,又很容易引起火灾。

六、为了提高小区绿化质量,今年我们聘请了三名有经验的园林技师对小区内的花草苗木进行修剪、治虫、施肥、补种、浇水、拔草、清运,现在小区的花草苗形态整齐,郁郁葱葱。

七、在灭四害方面,对卫生防疫站提供的灭鼠药和灭蚊蝇药定期进行投放,梅雨季节蚊子特别多,我们自行购买农药请管理员对整个小区进行了喷洒,防止蚊蝇滋生。

八、另外,我们还经常对小区进行水箱清理,疏通屋顶天沟、地上阴沟、进户雨篷等,对电梯进行监控和电话救助双保险,第一时间救助受困人员,对楼道损坏的电灯及开关及时进行更换,对小区内各种设备设施进行保养维修检查;业主房屋装修期间,我们在房管处的指导下,对施工进行监管,每天都去检查下,避免有些业主乱敲乱装,影响房屋安全使用;另外我们还常充当和事老的角色,协调业主间的各种矛盾纠纷等等。

主持人:看来物业公司在提高管理和服务方面确实下了不少功夫,花了不少心思。作为小区的主人,业主在小区建设方面享有什么权利,又需要承担什么职责呢?有请戴处长。

房地产管理处处长戴海潮:小区物业服务的当事人是业主和物业服务企业,二者应委托或聘任关系,小区真正的主人应是业主。业主权利有:(一)按约定接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。社会和业主比较多关注资金使用,以及物业服务过程的知情权和监督权。业主的义务主要有:一是遵守管理规约、业主大会议事规则;二是遵守小区物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;三是执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;四是按规定交纳专项维修资金;五是按时交纳物业服务费用;六是法律、法规规定的其他义务。可能社会较关心的是业主是否能按时足额缴纳物业费。

主持人:那我区的物业收费标准是怎么样的?

房地产管理处处长戴海潮:物业服务收费标准要遵循质价相符的原则,不断促进物业服务标准化和收费规范化,一星服务和三星服务在收费标准和服务内容上肯定不同。(物业服务质量评价包括客户服务、工程设施设备维护、公共秩序维护、门岗服务、停车管理、保洁绿化养护及财务公示等内容)。具体到小区,大榭物业收费标准较多是10多年确定,随着物价水平上涨和小区房屋和设施设备老化维修增多,原有收费标准已不适应现有需要。综合大榭和其他地区的物业服务现状,我觉得大榭目前的物业服务收费标准相对是低的。

主持人:但是据我们了解,在大榭物业费拖欠问题仍然存在,也是制约居民小区进一步规范物业管理、提升服务品质的重要因素之一。那么对于拖欠物业费的问题,沃总,你们目前采取了哪些措施呢?

信榭物业公司总经理沃东波:物业管理工作与业主的生活息息相关,专业化程度比较低,但是管理成本又很高,比如人工、材料、设施设备,开销都在逐年提高,而业主的素养、想法又各有不同,很容易达不到一些业主心里标准,很容易得罪人。所以我们第一步就是加强同欠费业主的沟通交流,通过沟通交流,增进同业主间的了解,我们向业主们宣传物业公司为小区建设所做出的的努力,宣传物业费缴纳的相关法律法规和地区政策,业主们也对我们表达他们的想法,这样就有利于改进我们工作中存在的不足;其次,一旦发生欠费矛盾,我们除了常规的发送缴费单外,也主动通过电话联系、登门拜访等方式逐个进行联系催讨,大部分的业主都是很配合的,但是对于个别心存芥蒂、一直拖欠不交的业主,我们也通过法律手段,比如发送律师函、支付令等手段强制进行催缴。因为有业主不交物业费,等于占用了其他交过物业费业主的资源,大家都不交,物业管理和服务就不能正常开展下去,最终吃亏的还是小区的每个居民。

主持人:沃总说的很有道理,对于个别经多次做工作仍然不缴纳物业费的业主们,物业公司是可以通过法律途径来解决问题,下面有请贺芬律师从法律的角度来谈谈对缴纳物业费收取的问题。

浙江腾瑞律师事务所律师贺芬:业主在购买房屋时,与物业公司签订了《物业服务合同》,里面明确约定了物业费收费标准和物业公司的服务标准,对业主和物业公司都具有法律约束力。物业公司按照物业服务合同的约定进行了物业服务,作为业主,不缴纳物业管理费就是属于违约行为。

主持人:面对这些问题 业主是否可以以服务管理有瑕疵为由,拒绝支付物业费呢?

浙江腾瑞律师事务所律师贺芬:对于这个问题,物业公司一般先会采取发送缴费单,也会主动通过电话联系、登门拜访等方式逐个进行联系催讨。如果采用多种催缴方式仍然无效的,物业公司就会通过诉讼途径进行追讨。个别强硬到底的业主经过法庭判决后,仍不履行支付义务的,物业公司也会向法院申请强制执行。此时,业主不单要承担物业费,还需承担迟延履行期间的债务利息。法院在办理物业费的执行案件时,有权查询、冻结业主名下的存款和查封其他财产。对于业主的银行存款,法院有权进行直接扣划。业主不履行物业费支付义务的,法院会根据情节将业主纳入失信名单中,将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他机构通报。业主一旦成为失信人员,将会在乘坐飞机、动车、高铁等交通工具、信用贷款、开办企业等方面受到严格限制。简单来说,可以概括为“一旦失信,处处受限”。我们知道,近几年,随着居住环境的不断升级,业主对物业服务品质有了更高的要求,因业主不满小区管理,拒缴物业费而引起的矛盾纠纷也居高不下。像房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、垃圾等这些问题,业主应首先与物业公司进行沟通,或向相关职能部门反映,也可以走法律途径,以此为由拒交物业费终究不是理性的维权之道。

主持人:律师以精练的语言为我们表述了物业费缴纳的必要性,所以为了能够创建一个和谐的小区环境,业主也需对物业的劳动予以肯定和配合,按时足额缴纳物业费。沃总,据说信榭物业从5月份开始要对我区集中收缴物业欠费,现在进展如何呢?

信榭物业公司总经理沃东波:物业欠费收取工作得到了党工委、管委会领导的高度重视,也得到了街道、社会保障局、建设局、经发局、安全环保局等相关部门(单位)的大力支持和配合,5月份到目前,很多党员干部和企事业单位的职工都陆续主动缴纳了欠费,特别是党员干部们,发挥出了党员先锋模范作用。到目前,完成欠费缴纳的财政供养人员共有80多人,缴费比率高达95%以上。

主持人:嗯,我区的党员干部在推动经济社会发展的进程中起到了身先士卒的带头作用,同样也在小区管理和物业费缴纳问题上树立了一个好的榜样。

信榭物业公司总经理沃东波:是的,作为物业服务人员,我们也将会不断总结经验教训、改进不足之处。从服务百姓出发,将各项工作做到细致、做到周全,希望我们的政府部门、我们的广大业主,也能为我们做好监督、积极地出谋划策,那样我区的物业管理必将步入良性发展轨道。

主持人:沃总说的对的,做好服务并不能单靠物业公司,更需要业主参与进来,齐心协力建设和谐小区。希望在各方的共同努力下,一个个整洁干净、文明和谐的居民小区能成为大榭建设生态宜居、海滨新城的亮丽风景线,我想受惠的最终还是每一位业主。好,感谢收看本期的《开发传真》,下周同一时间,再见!

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